Денис из Москвы, вдохновлённый мечтами о тропическом рае и лёгких деньгах, в феврале 2019 года приобрёл студию площадью 25 квадратных метров недалеко от Патонга. За скромные 2,5 миллиона рублей — почти как за новый айфон с золотым корпусом! Риэлтор, словно фокусник на ярмарке, обещал Денису доходность в 12% годовых и полную окупаемость за 8-9 лет.
«Вот это инвестиция!» — подумал наш герой, представляя себя уже на пляже с коктейлем в руках. Но реальность оказалась не такой солнечной.
Первый год казался вполне успешным: студия сдавалась туристам полгода из двенадцати и приносила около 18 тысяч рублей в месяц. Денис радовался, что вот-вот достигнет обещанных 12%, ведь валовой доход составил целых 108 тысяч рублей за год.
Но тут начались сюрпризы — да такие, что любой комик бы позавидовал.
Управляющая компания забрала себе целых 30% комиссии — это как если бы официант взял с вас чаевые за то, что вы просто посмотрели меню. Ещё ежемесячные взносы в фонд кондоминиума съели около 24 тысяч в год — словно ваш дом решил устроить ежегодный отпуск без вас. Кондиционер сломался в июне, и Денису пришлось раскошелиться ещё на 15 тысяч рублей за замену — потому что тайский тропический климат любит преподносить «подарки».
К налогам на имущество добавились страховка, мелкие ремонты и замена постельного белья (туристы ведь любят сюрпризы). В итоге чистыми Денис получил всего лишь 25-30 тысяч рублей за первый год — это примерно 1,2% годовых от вложенных денег.
Можно сказать, что вместо курортного рая он попал в финансовый тропический шторм.
Пандемия COVID-19 стала для Дениса настоящим испытанием: два года студия простаивала месяцами, а расходы никуда не делись. Это как если бы вы купили билет на вечеринку века, но потом все решили остаться дома и смотреть сериалы. За два года дохода не было вообще — только постоянные счета и пустые надежды.
Восстановление рынка к 2023-2024 годам дало надежду, но до обещанных цифр всё равно далеко.
При идеальном раскладе недвижимость на Пхукете может приносить чистую доходность всего лишь 4-6% годовых — если вам повезёт с управляющими компаниями и не случится никаких форс-мажоров. Напомню: форс-мажор – это когда кондиционер ломается ровно в самый жаркий день сезона или когда сосед сверху решил устроить ремонт с дрелью в пять утра.
Главная ошибка Дениса была классической: он поверил маркетинговым расчётам без учёта реальных расходов. Риэлтор считал валовой доход при условии круглогодичной загрузки на все сто процентов — будто каждый день к нему приезжали бы туристы с чемоданами и улыбками до ушей. На деле же средняя загрузка составляет всего лишь около 40-60%, даже в лучшие времена.
Доходность инвестиций складывается из двух источников: арендных платежей и роста стоимости объекта недвижимости.
Причём второй компонент зачастую важнее первого — особенно если вы готовы ждать долго и терпеливо смотреть на графики цен.
Туристическая аренда подразумевает сдачу жилья отдыхающим на короткие периоды от одного до тридцати дней. Ставки зависят от района и сезона: студии в Патонге можно сдавать по цене от 1200 до 2000 бат в сутки в сезон (это примерно от двух до трёх тысяч рублей), а однокомнатные квартиры с видом на море стоят дороже – до трёх-пяти тысяч бат за ночь. Виллы с бассейном – совсем другой уровень роскоши – могут стоить от восьми до двадцати пяти тысяч бат за сутки!
Но высокие ставки не гарантируют высоких доходов – главная проблема здесь низкий коэффициент занятости.